Sermaye Piyasasının Yeni Gözdesi: Gayrimenkul Sertifikası

Sermaye Piyasasının Yeni Gözdesi, Gayrimenkul Sertifikası

Gayrimenkul Sertifikası ile konutta yeni bir dönem başlıyor. Günümüz dünyasında, gelişen finansal araçlara bir yenisi daha eklendi, “Gayrimenkul Sertifikası“. Gayrimenkul Sertifikası; faizsiz kazanç sağlayan bir sermaye piyasası aracı olması nedeniyle, faiz hassasiyeti olanlara da büyük oranda hitap edebileceği düşünülen gayrimenkul finansman enstrümanıdır.

Yeni sistem hakkında bilinmesi gereken “Gayrimenkul sertifikası nedir?“, “Yatırımcısına ne gibi avantajlar sağlar?” gibi bu ve benzeri merak edilen sorulara verilen cevapları, aşağıda sizler için bir araya getirdik.

Gayrimenkul sertifikası nedir?

Gayrimenkul Sertifikası; belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan belirli bir gayrimenkul projesinin finansmanında kullanılmak üzere, nominal değerleri eşit ve hamiline yazılı olarak ihraç edilen menkul kıymetler olmasının yanı sıra; gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulan ve faizsiz kazanç sağlayan bir sermaye piyasası yatırım ve tasarruf aracıdır. Başka bir deyişle; evin tamamı yerine, metrekare bazlı satın alınmasını sağlayan bir sistemdir.

Gayrimenkul sertifikasının amacı nedir?

Gayrimenkul Sertifikası, yatırımcılara sertifika biriktirerek konut sahibi olma veya gayrimenkul değer artışından sertifika aracılığıyla faydalanarak yatırım yapma fırsatı vermektedir. Diğer bir değişle amaç; bir daire alacak kadar birikimi olmayan fakat gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları yatırıma ortak etmektir. Örneğin; 400 bin liralık bir ev için parası olmayan ancak 20 bin liralık bir birikimini konut sektöründe değerlendirmek isteyenler, sertifika alarak yatırım yapabilirler. Satın aldığınız sertifika değer kazandıkça paranız da değer kazanıyor. Ayrıca, zaman içinde istediğiniz  dairenin tüm sertifikalarını toplayarak, bahse konu dairenin de tamamına sahip olabilirsiniz.

Gayrimenkul sertifikası ne şekilde satın alınabilir?

Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görecektir. Yatırımcılar ikinci elden alarak sertifikalarını istedikleri kadar artırma, isterlerse de borsada satıp nakde dönüştürerek getiri elde etme imkanına sahip olacaktır. Halka arza aracılık eden konsorsiyum lideri ve konsorsiyum üyesi kurumlar aracılığıyla ilk halka arzda rahatça talepte bulunabilirsiniz.

Talepte bulunabilmek için, halka arza aracılık eden herhangi bir kurumda yatırım hesabınızın olması ve talep ettiğiniz gayrimenkul sertifikası adedine karşılık gelen bir kıymetin (para, hisse senedi, mevduat, fon vs) bulunması gereklidir. Diğer bir değişle; çalıştığınız aracı kuruma, aracı kurumun başvuruyu kabul ettiği yollardan herhangi birisi ile (şahsen başvuru, telefon bankacılığı, internet bankacılığı, mobil bankacılık, ATM vb), “Asli Edim” taleplerinizi bildirmeniz gerekmektedir. Aracı Kurum, istediğiniz daire için yeterli sertifikaya sahip olup olmadığını kontrol ederek başvuruyu kabul eder ve hesabınızdaki sertifikalara bloke koyarak İhraççıya bildirimde bulunur. Aynı anda birden fazla kişi aynı daire için başvurursa, başvuru önceliği esastır. Aracı kurumunuz ise, başvurunuzun zamanlamasını ispatlayan belgeleri (dilekçe, ses kaydı, elektronik form vs) tutmakla yükümlüdür. Böylece işlemler; güvenilir, şeffaf ve serbest piyasa ortamında gerçekleştirilmiş olur.

Yatırım Hesabım yok, nasıl açtırabilirim?

Borsada alım satım yapabilmek için yatırım hesabınızın olması gerekir. Yatırım hesabınızın açılması için  kimliğiniz ve gerekli diğer belgeler ile konsorsiyum üyesi aracı kurum ve çalıştıkları banka şubelerine başvurmanız gerekmektedir. Hesap açılma işlemi gerekli belgelerin imzalanması ve risk bildirim formunun doldurulmasından oluşan kolay bir süreçtir. Bundan sonrasında ise, hesabınızın bulunduğu aracı kurumun emir kabul ettiği, telefon bankacılığı, internet bankacılığı, mobil bankacılık vb her türlü yoldan alım satım yapabilirsiniz.

Talebime ilişkin “Asli Edim Süreci” nasıl işliyor?

Aracı Kurumdan yatırımcı adına “Asli Edim” talebini alan ihraççı, bağımsız bölümün daha önce satılıp satılmadığını kontrol eder. Eğer satılmış ise, en geç 2 iş günü içinde yatırımcı kuruluşu bilgilendirerek talebi reddeder. Eğer satılmamış ise, yatırımcıya sözleşme imzalamak üzere davet gönderir. Yatırımcı en geç 10 iş gün içinde satış vaadi sözleşmesini imzalayarak asli edim hakkını kullanması gerekir. İlgili sürede başvurmayan, sözleşme imzalamayan, süreci tamamlamayan yatırımcıların başvuruları iptal edilir ve TOKİ’nin aracı kurumu bilgilendirmesi ile yatırımcı hesabındaki blokaj kaldırılır.

Asli Edim İle ilgili bilgilendirmeler hangi sıklıkla yapılır?

İhraççı asli edimler ile ilgili KAP duyurusunu her bir asli edimi takiben yapar veya aylık olarak toplulaştırarak yapabilir.

Tali Edim Süreci Nasıl İşliyor?

“Asli edim” kullanım süresi içinde asli edim talebini bildirmeyen (başka bir ifadeyle ev alacak kadar sertifikası olmayan veya yeterli sertifikası olduğu halde ev almak istemeyen) tüm yatırımcıların “Tali Edim” istedikleri kabul edilir. Tali Edime kalan dairelerin satışı konusunda en az 1 açık artırma yapılır ve ilk açık artırmada ekspertiz değerinin altında satış yapılması mümkün değildir. Açık artırmada da alıcı olmaması durumunda ihraççı son 3 ayda oluşan ortalama fiyattan veya söz konusu fiyatın sağlıklı olmadığı görüşü oluşursa yapılacak ekspertiz değerinden ihraççı tarafından satın alınır. (TOKİ bu maddeden bu ihraca özel muafiyet istemiştir). Sertifikaya konu tüm bağımsız bölümler satıldıktan sonra tali edim ifa tarihinde bütün tali edim için bekleyen yatırımcılara sertifikaları oranında pay aktarımı yapılır.

Sertifika alımı için ne kadarlık talepte bulunabilirim?

Gayrimenkul sertifikası, küçük yatırımcılara gayrimenkul projelerine “topraktan girerek” ortak olma imkânı sağlayan bir finansal araçtır. Dilediğiniz ve bütçeniz kadar sertifika alabilir, projeye ve yatırıma aldığınız payınız kadar ortak olabilirsiniz. Her bir yatırımcı için talep edilebilecek en yüksek gayrimenkul sertifikası miktarı, halka arz edilen toplam sertifika miktarı ile sınırlıdır.

Talep ettiğim miktarın hepsini alabilecek miyim?

Konsorsiyum lideri, konsorsiyum üyesi tüm kurumlar üzerinden gelen talepleri birleştirerek bireysel ve kurumsal ayrı ayrı talep miktarını belirler. Her bir bireysel yatırımcının tüm bireysel yatırımcılar içindeki payına göre, bireysel yatırımcılara ayrılan sertifikaları dağıtarak alabilecekleri sertifika miktarı belirlenir. Dolayısıyla alabileceğiniz miktar gelen talebin büyüklüğüne göre değişecektir. Çok fazla talep gelmesi durumunda alabileceğiniz miktar düşebilir.

Türkiye nin her tarafından yatırım yapabilir miyim?

Evet. Ankara’dan, İzmir’den, Trabzon’dan, Diyarbakır’dan, nerede yaşıyorsanız oradan yatırım yapabilirsiniz.

Bu yeni finansal araçla, Türkiye’nin her yerinden yatırım yapabilirsiniz

Sertifikalar ile istediğim daireyi alabilir miyim?

Her bir daire için toplanması gereken sertifika adedi farklıdır ve bu bilgiler izahnamede yayınlanmıştır. İstediğiniz daireye karşılık gelen sertifika adedine ulaşınca, aracı kurumunuza başvurarak bahse konu daireyi talep edebilirsiniz.

Örneğin; projeden oturum amaçlı ev almak isteyen birinin 100 bin TL’lik birikimi olsun. Beğendiği dairenin değeri ise 500 bin TL olsun. Yatırımcı eksik kalan 400 bin TL’lik kısım için kredi kullanmak da, riske girmek de istemiyor. Yatırımcı işe, elindeki 100 bin TL ile ilk gayrimenkul sertifikası alımını yaparak başlıyor. Borsadan sertifika almaya, seçtiği dairenin payını toplamaya devam ediyor. Proje teslimine kadar, yani 3 yıl boyunca, beğendiği dairenin baştan ilan edilen payını toplayarak beğendiği dairenin sahibi olabiliyor.

Daire sahibi olma hakkını kullanmak istemeyenler yada yeterli sayıda sertifikaya sahip olmayanlar ise; izah namede ilan edilen oranda faiz veya gayrimenkulün sertifika sahiplerince talep edilmeyen bölümünün banka tarafından açık artırma ile satılması sonucu elde edilen gelirden payları oranında hesaplanan tutarı da talep edebiliyorlar.

Sertifika nasıl nakde dönüştürülür?

Sertifika vadesinin sonunda konut yerine sertifikasını nakde dönüştürmek isteyenlere, ihraççı tarafından vade tarihinden önceki üç aylık borsa fiyatlarının ortalaması üzerinden geri alma sistemi getirildi. Borsa fiyatının bulunmaması ya da fiyatın sıhhatli olmadığı yönünde SPK veya Borsa’nın tespitinin bulunması halinde geri ödeme fiyatının gayrimenkulün piyasa fiyatından yapılması düzenlendi.

Sertifika vadesinin sonunu beklemeden de Borsa İstanbul’da satabilir, ya da isterseniz proje teslimine kadar yani 3 yıl bekleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Sertifikası Almanın Riskleri Nedir?

Gayrimenkul sertifikası aracılığıyla gayrimenkul yatırımı yapmak, gayrimenkul fiyat değişim riskini, inşaatçıya ve projeye ilişkin riskleri ortadan kaldıramaz.

Ancak sistem, ihraççının uygun görmesi halinde yukarıdaki bazı risklere karşı yatırımcılara koruma sağlayacak şekilde dizayn edilebilmektedir. Örneğin; ihracın TOKİ tarafından gerçekleştirilmesi, inşaatın tamamlanamama riskini ortadan kaldırmaktadır. Gayrimenkul Sertifikasında, herhangi bir getiri garantisi bulunmamaktadır. Getiriler, sertifikaların temsil ettiği gayrimenkul projesine bağlıdır.

Üzerine sertifika ihraç edilen bağımsız bölümlerin asli ediminde başvuru önceliği uygulanmaktadır. Asli edimde tercih edilen gayrimenkulü alamama riski vardır.

Sertifikanın güvencesi var mı?

TOKİ tarafından ihraç edilen projelerde inşaatın tamamlanması, TOKİ’nin güvencesi altındadır. Devlet güvencesinde olan bir sistem olduğu için; tüketici hakları güvence altına alınmıştır. TOKİ gayrimenkul sertifikasını ihraç eden sıfatını taşıdığından, inşaatın taahhüt edilen süre ve kalitede tamamlanmasını da yatırımcıya garanti etmektedir.

Projenin gerçekleşmesi ihtimali var mı?

Projenin gerçekleşmemesi ihtimalini azaltmak ve sertifika sahiplerini korumak amacıyla, yatırımcıların projenin geleceğiyle ilgili karar verici konumda olmalarına destek verildi. Bu durumda gayrimenkul sertifikalarını elinde bulunduran yatırımcıların Türk Ticaret Kanunu’ndaki genel kurul toplantılarına benzer şekilde “gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı” yaparak ya projenin devamına karar vermeleri ya da projenin satılarak ihraççıya henüz ödenmeyen paralarla birlikte projenin satışından elde edilen paraların sertifika sahiplerine ödenmesi yönünde karar alma imkânı getirildi.

Kısaca Gayrimenkul Sertifikasının işleyişi ne şekildedir?

• Projede gayrimenkul sertifikası çıkarılacak bölümler seçilir,
• Hangi daire için kaç adet sertifika toplanması gerektiği belirlenir.
• Sertifikalar halka arz edilerek fon toplanır ve fonun yetkili kurumda blokajı yapılır,
• Halka arz sonrası sertifikalar borsada işlem görmeye başlar ve aynı zamanda inşaat ilerlemesine göre fon parça parça inşaatçıya aktarılır,
• İnşaata ilişkin satışlar ve gelişmeler düzenli şekilde KAP aracılığıyla yatırımcılara duyurulur,
• Yatırımcılar borsadan ek sertifika alarak ev/ofis mülkiyetini alır, (satış sözleşmesi veya tapu tahsisi yolu ile) – “ASLİ EDİM”
• Yeterli sertifikası olmayan veya ev/ofis almak istemeyen yatırımcılara sertifikalarının karşılığı, ilgili ev/ofislerin açık artırma yöntemiyle satılmasıyla ödenir. Açık artırmada da alıcı olmaması durumunda ihraççı son 3 ayda oluşan ortalama fiyattan veya söz konusu fiyatın sağlıklı olmadığı görüşü oluşursa yapılacak ekspertiz değerinden ihraççı tarafından satın alınır. – “TALİ EDİM”

Yararlanılan Kaynaklar:

• Vakıf yatırım, Sık sorulan sorular,
• NTV 10 Soruda gayrimenkul sertifikası,
• milliyet.com
• islammemis@gunes.com
• TOKİ, Borsa İstanbul (BİST) Ve diğerleri…